פס"ד בערעור על החלטת ועדת ערר מחוזית בעניין מתחם ויצמן-ברקוביץ בת"א

זהו ערעור על החלטת ועדת הערר המחוזית ת"א (להלן: "ועדת הערר") בתיק ערר מס' ת"א 5424/02 מיום 23.2.06, אשר קבעה כי נכסי המערערים אינם גובלים בתכנית נשוא הערר.

עובדות

1.         חלק המערערים הינם הבעלים של דירות מגורים ב"בית רובינשטיין", המצוי ברח' צייטלין בתל-אביב, וחלקם הינם הבעלים של דירות מגורים ב"פרוייקט גולדה", המצוי ברח' ברקוביץ בתל-אביב.

2.         ביום 26.11.02 הגישו המערערים לועדת הערר את עררם בת"א 5424/02, לאחר שתביעתם לפיצויים מן הועדה המקומית נדחתה על ידה.

תביעת הפיצויים הוגשה בגין פגיעה אשר נגרמה למערערים, לטענתם, עקב אישורה של התכנית המפורטת מס' 2518 -מתחם ויצמן-ברקוביץ (להלן: "התכנית").

על פי התכנית ייבנה בפינת הרחובות ברקוביץ ורבקה זיו מגדל משרדים בן 25 קומות, לעסקים ולמסחר (להלן: "המגדל").

3.         ועדת הערר דחתה את הערר מהטעם שאין לראות בנכסי המערערים כגובלים בתכנית, כהגדרתו של סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

(העתק ההחלטה מיום 1.12.03 צורף כ נספח א' לתגובה).

4.         על החלטה זו הוגש ערעור מינהלי לבית משפט זה (עמ"נ 113/04) אולם ע"פ הצעת בית המשפט, ובהסכמת הצדדים, הוחזר הדיון לועדת הערר בהרכב חדש.

5.         ועדת הערר בהרכבה החדש דנה פעם נוספת בעניינם של המערערים וקבעה בשנית, כי אין מדובר במקרקעין "גובלים" (העתק ההחלטה מיום 23.2.06 צורף כנספח א' לערעור).

על החלטה זו הוגש הערעור שבפנינו.

דיון

6.         סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, מתנה את הזכאות לפיצוי בגין פגיעה במקרקעין בכך שהמקרקעין הנפגעים יימצאו בתחום התכנית או "גובלים עימה".  

7.         פרשנות המונח "מקרקעין גובלים" והחלתו בענייננו, הם העומדים במרכזו של ערעור זה.

בעע"מ 2775/01 ואח' שרגא ויטנר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים[פדאור (לא פורסם) 05 (20) 713] (להלן: "הלכת ויטנר") נדרש בית המשפט העליון בהרחבה לפרשנות המונח "מקרקעין גובלים".

לאחר ניתוח לשוני של סעיף 197, התחקות אחר התכלית החקיקתית ובחינת האיזון הראוי בין האינטרסים השונים ביסודו, לרבות זכות הקניין, צדק חלוקתי, האינטרס הציבורי והצורך בוודאות, קבע בית המשפט העליון (בעמ' 17 לפסה"ד) כדלקמן:

"דעתנו היא כי יש לקבוע כנקודת מוצא את הכלל, לפיו כדי לזכות בפיצוי לפי סעיף 197, על המקרקעין של התובע להשיק פיזית לגבול התכנית הפוגעת, כפי שהוא מסומן בתשריט. עם זאת, כדי להגשים את תכלית החקיקה ואת האיזון הראוי בין האינטרסים העומדים בבסיסה, על מנת שלא לסכל את כוונת המחוקק (אשר החליט שלא לצמצם את זכות הפיצוי אך למקרקעין שבתחום התוכנית אלא אף לאלה הגובלים בה), וכדי להימנע ככל האפשר מתוצאות שרירותיות ואבסורדיות, יש לקבוע שלא כל הפרעה בהשקה שבין גבול התכנית, כפי שהוא מסומן בתשריטו, לבין המקרקעין, תשלול את מעמדם כ"מקרקעין גובלים" לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197.

על כן, הדרך בה נלך היא קביעת כלל, לפיו נדרשת השקה פיזית בין גבול התוכנית לבין המקרקעין, ולצידו שני חריגים מצומצמים ומוגבלים. החריג האחד הוא כאשר ההשקה בין התכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר, בדרך כלל בן מטרים ספורים בלבד; והחריג השני הוא כאשר בין התכנית למקרקעין מצוי כביש צר; והכל במגבלות ובתנאים שיפורטו להלן" (ההדגשה אינה במקור - ש.ג).

8.         לטענת המערערים, ביחס למקרקעין בבית רובינשטיין מתקיימים שני החריגים על פי הלכת ויטנר.

עוד טוענים המערערים כי המקרקעין בפרויקט גולדה משיקים פיזית לתכנית, או למצער מתקיים ביחס אליהם החריג הראשון על פי הלכת ויטנר.

המערערים מוסיפים וטוענים כי היה מקום לאפשר להם, במסגרת תביעת הפיצויים, להסיט את הקו הכחול של התכנית מאחר, ולטענתם, סימונו השרירותי של הקו הכחול נועד לחלץ את הועדה המקומית מתביעת פיצויים.

המקרקעין בבית רובינשטיין